A amortização de dívidas se refere à extinção de uma dívida, ou seja, o pagamento total dela. Na amortização, a parcela é composta por juros, impostos e demais encargos que o financiamento ou empréstimo pode ter.
Porém, a amortização de dívidas pode ocorrer de formas diferentes, de acordo com cada situação. Ao amortizar as prestações, o imóvel será completamente seu mais rápido.
Está de olho em financiar seu imóvel pelo Minha Casa Minha Vida? Então é essencial conhecer os sistemas de amortização disponíveis. Dessa maneira, você entenderá melhor como funciona o cálculo de cada parcela, a forma de pagamento e a taxa de juros. Então, vamos conhecer tudo sobre amortização de dívidas!
O que é amortização de financiamento?
Apesar dos termos técnicos utilizados para se falar do pagamento de dívidas e parcelas, entender o conceito de amortização é uma tarefa simples.
Primeiro, vamos entender o que ele significa e como funciona. A amortização de dívidas, como explicado, é o pagamento total da dívida. Conforme você vai pagando as parcelas do financiamento, a dívida vai sendo amortizada.
Assim, o valor das parcelas diminui progressivamente, até que todo o saldo devedor esteja zerado.
Entretanto, todas as parcelas possuem incidência de juros e demais encargos incluídos. Quando se fala em amortizar parcelas do seu financiamento, estamos falando de abater prestações que precisam ser maiores do que os juros cobrados.
Logo, quando falamos sobre o valor amortizado de uma dívida, isto significa o valor total. Incluindo todos os juros e demais impostos cobrados dentro do financiamento ou empréstimo.
Para entender como funciona os sistemas de amortização de dívidas e como é o processo de cálculo, vamos explicar os três principais tipos: Tabela SAC, Price e SACRE.
São os sistemas mais comuns quando se adquire um empréstimo ou financiamento. O cálculo das parcelas será diferente em cada um destes sistemas. Portanto, conhecê-los é essencial para não cair em dívidas grandes. Vamos a elas:
Tabela SAC
Da sigla Sistema de Amortização Constante, o sistema SAC é o mais comum em financiamentos imobiliários. Neste modelo, as primeiras parcelas têm valores maiores e vão diminuindo com o tempo, até chegar à última.
Em caso de financiamentos a longo prazo, como é no caso do Minha Casa Minha Vida, há uma correção monetária do valor seguindo a TR (Taxa Referencial).
Essa taxa serve para compensar os efeitos que a inflação pode gerar. Para calcular o valor das parcelas, confira o exemplo abaixo:
Vamos supor que você financiou um AP pelo Minha Casa Minha Vida, que possui juros a partir dos 5,5% ao ano. Vamos fazer o cálculo com base em uma renda familiar de 2.500 reais.
O valor do imóvel é de 200.000,00 reais, sendo que você terá um prazo de 360 meses para pagar. É preciso também dar uma entrada de 20% sobre o valor do imóvel, sendo que essa entrada também pode ser parcelada.
O restante da parcela será o cálculo do valor restante a ser financiado, dividido por 360 mais os juros e encargos acrescentados pela Caixa Econômica Federal. Assim, é gerado uma tabela com os valores das parcelas durante todo o período financiado.
Para descobrir melhor como irá funcionar na prática a amortização da dívida pela tabela SAC, vá até uma agência da Caixa ou faça a simulação pelo site.
Tabela Price
No modelo de Tabela Price, também chamado de sistema francês de amortização, a prestação é calculada de modo constante. Ou seja, o valor das parcelas não sofre grandes alterações, com exceção no caso de aumento da TR (Taxa de Referência).
Neste modelo, a diferença de cada prestação, ao longo dos meses, será dada apenas pelo tipo de parte da dívida que está sendo paga.
Por exemplo, suponha um financiamento de compra de um automóvel com valor de R$ 25 mil, com taxa de juros de 1,5% de juros ao mês e dividido em 60 parcelas.
No modelo de Tabela Price, o valor de cada prestação do financiamento será de R$ 634,84, sendo que a primeira parcela será composta de 59,07% de juros, chegando até a última, quando os juros irão compor apenas 1,47% do valor.
Assim, há uma redução gradual do valor dos juros na composição da parcela. E, ao final do financiamento, será praticamente composta pelo pagamento do produto, em si.
Sistema SACRE
O Sistema SACRE de amortização de dívidas é uma junção do SAC e da Tabela Price. Neste modelo, as prestações terão um valor maior, no início das parcelas, e que vão diminuindo com o passar do tempo.
É semelhante ao Sistema SAC. Porém, diferentemente do SAC, esta redução se dá por conta da diminuição do valor da taxa de juros, na composição da parcela e aumento da amortização do bem, em si (semelhante ao funcionamento da Tabela Price).
Qual é a melhor opção de amortização?
Definitivamente, não existe um sistema de amortização de dívidas que seja o melhor. Mas é importante, para esta decisão, conhecer como funcionam os sistemas.
A evolução da amortização é crescente, no modelo de Tabela Price, estável pelo SAC e no SACRE. Já a evolução da prestação é estável pela Tabela Price e decrescente pelo SAC e SACRE.
Por isso, a melhor escolha para o tipo de financiamento depende de qual é mais adequado às suas necessidades. Verifique, também, se o seu banco oferece a possibilidade de escolher o tipo de sistema de amortização.
Amortização antecipada das parcelas do AP no MCMV: como funciona?
No programa Minha Casa Minha Vida, é possível acelerar a amortização das parcelas do financiamento imobiliário e quitar o pagamento da casa ou apartamento próprio mais cedo.
É muito importante ter como meta a amortização das parcelas do seu apartamento. Afinal, quando vamos realizar o financiamento o imóvel é dado como garantia ao banco. Ao terminar o pagamento das parcelas, o apartamento será somente seu.
A seguir, você vai conhecer duas formas de solicitar a antecipação da amortização de parcelas no Minha Casa Minha Vida.
Utilizando o FGTS para amortizar as parcelas
Uma das formas de amortizar as parcelas do financiamento do Minha Casa Minha Vida, é utilizando o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).
Caso você possua saldo em contas do FGTS em seu nome, poderá requerer junto à Caixa Econômica Federal a quitação de parte das parcelas restantes. Você também pode usar o FGTS para diminuir em até 80% o valor das prestações ou por até 12 meses consecutivos do seu financiamento.
Caso o imóvel esteja no nome de mais pessoas, estes também poderão utilizar o FGTS para amortizar as parcelas. Por isso, sempre verifique o saldo do seu FGTS. Afinal, a conta pode ter uma quantia que ajudará a agilizar o pagamento das parcelas do financiamento da sua casa ou apartamento.
Antecipação de parcelas junto ao banco
Outra opção para agilizar o pagamento do financiamento imobiliário é solicitando, junto ao banco, a antecipação das parcelas.
Por exemplo, se as contas de sua família estão mais tranquilas, é possível solicitar e pagar as parcelas finais do seu financiamento.
Parcelas estas que, a depender do sistema de amortização adotado, poderão ser menores que as atuais. O que facilita o pagamento e a antecipação das parcelas do financiamento.
Vantagens de amortizar parcelas do seu imóvel
Você pode estar pensando: Mas afinal, qual a vantagem em antecipar as parcelas e pagar mais hoje? A principal vantagem está em poder da posse definitiva do novo imóvel financiado mais cedo.
Os financiamentos imobiliários pelo Minha Casa Minha Vida costumam ser longo. Por exemplo, em um financiamento de 360 meses, serão 30 anos de pagamento do imóvel. Durante o financiamento, o imóvel será seu e você poderá morar nele sem problemas.
Mas, como ele é a garantia do banco, há restrições para algumas coisas, como vender durante o período do financiamento. Ao amortizar as parcelas, o imóvel será completamente seu mais rápido.
Como se planejar financeiramente para amortizar as parcelas do financiamento
Porém, para pagar mais cedo as parcelas e amortizar as dívidas do financiamento mais cedo, é preciso se organizar financeiramente.
De nada adianta antecipar parcelas se elas pesarem no orçamento mensal da sua família. Ao final das contas, pagar essas prestações ficará bem mais difícil e elas poderão eventualmente atrasar.
Por isso, planeje-se financeiramente antes de dar esse passo. Procure ter o controle de suas finanças fazendo uma previsão de quais serão os gastos e ganhos nos próximos meses.
Assim, você terá a exata noção de qual o impacto da amortização de parcelas no seu orçamento, podendo ver se será possível antecipar pagamentos ou não.
Conclusão
Entender a amortização das parcelas é o primeiro passo para entender como funciona o financiamento através do Minha Casa Minha Vida.
Ao contratar o financiamento através da Caixa Econômica Federal, se informe sobre o tipo de amortização que será encaixada no seu perfil. E caso você queira saber como funciona a antecipação das parcelas, procure a sua agência.
Com a amortização das parcelas antecipadas, o imóvel será definitivamente seu. E assim, você poderá ter toda a liberdade com seu apartamento.
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